Nova lei do aluguel 2026: o que mudou de verdade

A "nova lei do aluguel 2026" virou assunto em todo lugar — e quase tudo o que circula está errado. Fomos ao texto oficial: a Lei do Inquilinato, que rege o aluguel de imóveis urbanos no Brasil, não sofreu nenhuma alteração em 2025 nem em 2026. A última mudança é de 2012. O que de fato mudou este ano está em outro lugar: no imposto de renda e na reforma tributária. Este guia separa o boato do fato, com a lei na mão.

A Lei do Inquilinato mudou em 2026?

Não. A Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato, continua com a redação dada pelas últimas leis que a alteraram:

• Lei 12.112/2009 — a reforma mais ampla, que mexeu em despejo, garantias e multa rescisória.
• Lei 12.744/2012 — criou as regras da locação "built to suit" (imóvel construído sob medida pra um inquilino empresarial).

Desde 2012, nenhuma lei alterou o texto. Quem diz que "a nova lei do aluguel já está valendo" está, na melhor das hipóteses, apresentando como novidade regras que existem há décadas.

Os boatos mais comuns — e a verdade

"Agora o contrato de aluguel precisa ser por escrito"

Falso. O artigo 47 da Lei do Inquilinato fala de locações "ajustadas verbalmente ou por escrito". Contrato verbal continua válido. O contrato escrito é recomendado — é ele que prova prazo, valor, reajuste e garantia —, mas não é uma exigência nova.

"A nova lei proíbe pedir mais de uma garantia"

Verdade, mas desde 1991. O parágrafo único do artigo 37 diz que é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Não dá pra exigir fiador e seguro fiança juntos. Isso não é novidade.

"A caução agora é limitada a três aluguéis"

Verdade, mas desde 1991. O artigo 38 limita a caução em dinheiro a três meses de aluguel, depositada em caderneta de poupança.

"Agora a multa por sair antes do prazo é proporcional"

Verdade, e já era. O artigo 4º garante ao inquilino devolver o imóvel antes do prazo pagando a multa combinada de forma proporcional ao tempo que falta.

"O reajuste do aluguel agora só pode ser anual"

Verdade, e vem de 2001. A Lei 10.192/2001 torna nula qualquer cláusula de reajuste com periodicidade inferior a um ano. Veja os índices atuais em reajuste de aluguel 2026: IGP-M ou IPCA.

O que mudou de verdade em 2026

1. Imposto de renda sobre o aluguel recebido

A Lei 15.270/2025 ampliou a faixa de isenção do imposto de renda para rendimentos de até R$ 5.000 por mês a partir de 2026, com redução parcial até R$ 7.350. Pra quem recebe aluguel como pessoa física e recolhe pelo carnê-leão, isso muda a conta do imposto mensal. Como o cálculo depende da soma de todos os rendimentos de cada pessoa, vale conferir com o seu contador.

2. Reforma tributária: quem aluga vai pagar IBS e CBS?

A maioria dos proprietários, não. A Lei Complementar 214/2025, que regulamenta a reforma tributária, só transforma a pessoa física em contribuinte do IBS e da CBS na locação quando, no ano anterior, as duas condições acontecem ao mesmo tempo (art. 251):

• receita com locação acima de R$ 240 mil; e
• mais de 3 imóveis distintos alugados.

Mesmo pra quem se enquadra, as alíquotas desses tributos sobre locação ficam reduzidas em 70% (art. 261). E 2026 é ano de transição, com alíquotas de teste. Pro proprietário típico — um ou dois imóveis alugados —, nada muda.

O que continua valendo (e todo contrato deveria ter)

Já que a lei é a mesma, vale relembrar o essencial que protege os dois lados:

• Prazo e valor do aluguel, com data de vencimento.
• Índice e data do reajuste anual.
• Uma garantia só — caução, fiança, seguro fiança ou outra modalidade aceita.
• Vistoria de entrada com fotos, anexada ao contrato, e vistoria de saída.
• Multa por rescisão antecipada proporcional ao tempo restante.
• Responsabilidades: o locador entrega o imóvel em condições de uso e responde por defeitos anteriores; o inquilino paga em dia e devolve o imóvel como recebeu, salvo o desgaste normal (arts. 22 e 23).

Por que tanto boato?

Porque "nova lei" gera clique. Muito do que circula mistura regra antiga com interpretação de tribunal e com a reforma tributária, que é outra lei. Na dúvida, o teste é simples: se a "novidade" não aponta o número da lei e o artigo que mudou, desconfie.

Perguntas frequentes

Existe uma nova lei do aluguel em 2026?

Não. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) não teve alteração em 2025 nem em 2026; a última mudança é de 2012. O que mudou em 2026 foi a tributação: imposto de renda e reforma tributária.

O que mudou no aluguel em 2026?

Duas coisas fora da Lei do Inquilinato: a isenção do imposto de renda para rendimentos de até R$ 5.000 por mês (Lei 15.270/2025) e a regulamentação da reforma tributária, que só alcança a pessoa física com mais de 3 imóveis alugados e receita acima de R$ 240 mil por ano.

Contrato de aluguel verbal tem validade?

Tem. A Lei do Inquilinato prevê locações ajustadas verbalmente ou por escrito. O contrato escrito é recomendado porque registra prazo, valor, reajuste e garantia, mas não é obrigatório.

Quem aluga um imóvel vai pagar o novo imposto da reforma tributária?

Só a pessoa física que, no ano anterior, teve mais de 3 imóveis alugados e receita de locação acima de R$ 240 mil — as duas condições juntas. Mesmo nesse caso, a alíquota sobre locação é reduzida em 70%.

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