Imposto sobre aluguel em 2026: IR, carnê-leão e reforma

Imposto sobre aluguel em 2026 mudou — mas pra maioria dos proprietários, mudou pra melhor. A nova faixa de isenção do imposto de renda zera o imposto mensal pra quem tem rendimento tributável de até R$ 5 mil no mês, e a reforma tributária só alcança quem vive de aluguel em escala. Este guia explica, com a lei na mão, como funciona o imposto de renda sobre aluguel, o que pode ser deduzido, o que mudou em 2026 e quando a reforma tributária entra na conta.

Este guia explica as regras gerais. Cada caso depende da soma dos seus rendimentos — confirme o cálculo com o seu contador.

Como o aluguel é tributado

O aluguel recebido por pessoa física é rendimento tributável no imposto de renda. A forma de pagar depende de quem paga o aluguel:

• Inquilino pessoa física: o proprietário recolhe o imposto todo mês pelo carnê-leão, no programa da Receita Federal, e paga até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento.
• Inquilino pessoa jurídica (empresa): a própria empresa retém o imposto na fonte ao pagar o aluguel e repassa à Receita.

Em ambos os casos, o aluguel entra na declaração anual de imposto de renda.

O que pode ser deduzido

A base de cálculo não é o aluguel cheio. Quando são pagos pelo proprietário, podem ser descontados do valor recebido:

• IPTU do imóvel alugado;
• Condomínio, se for o proprietário quem paga;
• Taxa de administração paga à imobiliária.

Se o inquilino paga o condomínio ou o IPTU diretamente, esses valores não entram na conta do proprietário. Reformas e manutenção não são deduzidas no carnê-leão mensal.

O que mudou em 2026: isenção até R$ 5 mil

A Lei 15.270/2025 criou, a partir de janeiro de 2026, uma redução do imposto mensal pra pessoa física:

Rendimento tributável no mês	Efeito
Até R$ 5.000	Imposto zerado
De R$ 5.000,01 a R$ 7.350	Redução que diminui aos poucos
Acima de R$ 7.350	Tabela progressiva normal, sem redução

Exemplo: um proprietário que recebe R$ 2.000 de aluguel de um inquilino pessoa física, sem outros rendimentos tributáveis no mês, fica com imposto zero no carnê-leão.

E quem passa um pouco dos R$ 5 mil?

Entre R$ 5.000,01 e R$ 7.350, a lei aplica uma redução que diminui conforme o rendimento sobe. A fórmula está no próprio texto: redução = R$ 978,62 − (0,133145 × rendimento tributável do mês), limitada ao imposto calculado pela tabela progressiva.

Exemplo: com R$ 6.000 de rendimento tributável no mês, a redução é R$ 978,62 − R$ 798,87 = R$ 179,75 — esse valor é abatido do imposto calculado pela tabela normal. A partir de R$ 7.350, a redução zera.

O ponto de atenção: a regra olha os rendimentos tributáveis do mês, não só o aluguel. Quem já tem salário ou outros rendimentos precisa somar tudo — e aí o aluguel pode cair numa faixa com imposto. Por isso a conferência com o contador é importante.

A reforma tributária vai cobrar imposto do aluguel?

Pra quase todo proprietário, não. A Lei Complementar 214/2025, que regulamenta o IBS e a CBS, só torna a pessoa física contribuinte desses tributos na locação quando, no ano anterior, acontecem as duas coisas juntas (art. 251):

• receita total com aluguel acima de R$ 240 mil; e
• mais de 3 imóveis distintos alugados.

Quem tem um, dois ou três imóveis alugados — ou recebe menos de R$ 240 mil por ano — fica fora. E mesmo pra quem se enquadra, as alíquotas do IBS e da CBS sobre locação são reduzidas em 70% (art. 261). 2026 é um ano de transição, com alíquotas de teste.

O imposto de renda continua existindo normalmente pra todos — a reforma não substitui o IR.

Quanto sobra do aluguel, na prática

Pro proprietário típico de Araucária — um ou dois imóveis, aluguel entre R$ 1.200 e R$ 3.000 —, a conta de 2026 ficou assim:

1. Aluguel recebido, menos IPTU, condomínio e taxa de administração pagos por você.
2. Imposto de renda pelo carnê-leão, que pode ser zero se o total de rendimentos tributáveis do mês ficar até R$ 5 mil.
3. Sem IBS/CBS, porque você não chega aos dois limites da reforma.

Pra comparar o aluguel com outros investimentos, a conta completa está em como calcular a rentabilidade de um imóvel.

Cuidados que evitam problema com a Receita

• Recolha no prazo sempre que houver imposto no mês — o atraso gera multa e juros.
• Guarde os comprovantes de IPTU, condomínio e taxa de administração que você deduzir.
• Declare o aluguel na declaração anual, conferindo com os recibos do ano.
• Atualize o contador quando alugar um imóvel novo ou mudar o valor.

Perguntas frequentes

Quem recebe aluguel paga imposto de renda?

Sim. O aluguel é rendimento tributável. Se o inquilino é pessoa física, o proprietário recolhe pelo carnê-leão todo mês; se é empresa, ela retém o imposto na fonte.

Aluguel de até R$ 5 mil é isento em 2026?

A Lei 15.270/2025 zera o imposto mensal pra quem tem até R$ 5 mil de rendimentos tributáveis no mês. Mas a conta soma todos os rendimentos: quem também tem salário pode ultrapassar o limite.

O que posso descontar do aluguel no imposto de renda?

IPTU, condomínio e taxa de administração da imobiliária, quando pagos pelo proprietário. Valores pagos diretamente pelo inquilino não entram.

A reforma tributária cria imposto novo sobre aluguel?

Só pra pessoa física que, no ano anterior, teve mais de 3 imóveis alugados e receita de aluguel acima de R$ 240 mil — as duas condições juntas. Mesmo nesse caso, a alíquota sobre locação é reduzida em 70%.

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