Multa por sair do aluguel antes do prazo: como calcular

A multa por sair do aluguel antes do prazo assusta muita gente — e quase sempre é menor do que o valor escrito no contrato. A Lei do Inquilinato garante ao inquilino o direito de devolver o imóvel antes do fim, pagando uma multa proporcional ao tempo que falta. Este guia mostra como calcular a multa rescisória, um exemplo com números, quando o inquilino fica dispensado de pagar e o que vale depois que o prazo do contrato acaba.

O que a lei diz

O artigo 4º da Lei do Inquilinato tem duas regras:

1. Durante o prazo do contrato, o proprietário não pode pedir o imóvel de volta.
2. O inquilino pode devolver, pagando a multa combinada no contrato, proporcional ao período de cumprimento do contrato. Se o contrato não fixar a multa, ela é definida pela Justiça.

Ou seja: a multa do contrato é o teto, e o valor devido diminui conforme o tempo que você já cumpriu.

Como calcular a multa proporcional

A conta é uma regra de três:

Multa devida = multa do contrato × (meses que faltam ÷ prazo total do contrato)

Exemplo

• Contrato de 30 meses, aluguel de R$ 1.500.
• Multa prevista no contrato: 3 aluguéis = R$ 4.500.
• O inquilino sai depois de 12 meses — faltam 18 meses.

Multa devida = R$ 4.500 × (18 ÷ 30) = R$ 2.700.

Se ele saísse no 24º mês (faltando 6), a multa seria R$ 4.500 × (6 ÷ 30) = R$ 900. Quanto mais perto do fim, menor a multa.

Confira no seu contrato como a multa está escrita — em número de aluguéis ou em valor fixo — e qual é o prazo total. É sobre esses dois números que a proporcionalidade é calculada.

Quando o inquilino não paga a multa

A lei traz uma dispensa importante. O inquilino fica dispensado da multa quando a devolução decorre de transferência pelo empregador, privado ou público, para trabalhar em outra cidade — desde que avise o proprietário por escrito, com pelo menos 30 dias de antecedência (art. 4º, parágrafo único).

Fora isso, um acordo entre as partes sempre pode reduzir ou dispensar a multa — por exemplo, quando o inquilino indica um novo interessado que o proprietário aprova.

E depois que o prazo do contrato acaba?

Terminado o prazo, o contrato que continua em vigor passa a ser por prazo indeterminado. Aí a regra muda:

• Não há mais multa rescisória por saída antecipada — não existe mais "antecipada".
• O inquilino precisa avisar por escrito com 30 dias de antecedência. Se sair sem aviso, o proprietário pode exigir o equivalente a um mês de aluguel e encargos (art. 6º).

Por isso, quem já passou do prazo do contrato só precisa se organizar com o aviso de 30 dias.

Contratos de 30 meses ou mais

Os contratos escritos com prazo de 30 meses ou mais têm uma regra própria (art. 46): terminam no fim do prazo, sem precisar de notificação. Se o inquilino continuar no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do proprietário, o contrato passa a ser por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas. A partir daí, o proprietário pode pedir o imóvel de volta a qualquer tempo, dando 30 dias para a desocupação.

Nos contratos com menos de 30 meses, a lei restringe as hipóteses de retomada pelo proprietário depois do fim do prazo (art. 47). É por isso que muitos contratos residenciais são feitos com 30 meses.

O que mais se paga na saída

A multa não é a única conta da devolução. Na saída, o inquilino também:

• Paga o aluguel e os encargos até a data da entrega das chaves;
• Devolve o imóvel no estado em que recebeu, salvo o desgaste normal do uso (art. 23) — é aqui que a vistoria de entrada faz toda a diferença;
• Resolve a garantia: a caução ou o título de capitalização são liberados se não houver pendência.

Danos além do desgaste normal são cobrados à parte, com base na comparação entre a vistoria de entrada e a de saída.

Dicas pra sair sem dor de cabeça

• Avise por escrito e guarde o comprovante do aviso.
• Calcule a multa pela proporcionalidade e peça o cálculo por escrito ao proprietário ou à imobiliária.
• Agende a vistoria de saída e acompanhe — tire as suas próprias fotos.
• Negocie: indicar um novo inquilino ou combinar uma data que facilite a nova locação costuma abrir espaço pra reduzir a multa.

Perguntas frequentes

Quanto é a multa por sair do aluguel antes do prazo?

É a multa prevista no contrato, reduzida proporcionalmente ao tempo que falta. Em um contrato de 30 meses com multa de 3 aluguéis de R$ 1.500, quem sai no 12º mês paga R$ 2.700, e não R$ 4.500.

Como calcular a multa rescisória do aluguel?

Multiplique a multa do contrato pela fração do prazo que ainda falta: multa × (meses que faltam ÷ prazo total). É a proporcionalidade exigida pelo artigo 4º da Lei do Inquilinato.

Quem é transferido pelo trabalho paga multa?

Não. O inquilino transferido pelo empregador para outra localidade fica dispensado da multa, desde que avise o proprietário por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência.

Depois que o contrato vence, ainda tem multa?

Não há multa rescisória, porque o contrato passou a ser por prazo indeterminado. Mas o inquilino precisa avisar com 30 dias de antecedência; sem o aviso, o proprietário pode cobrar um mês de aluguel e encargos.

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